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Entre un locataire et un propriétaire, les relations se doivent d’être toujours cordiales et courtoises. Ce qui n’est pas toujours facile dans la mesure où celles-ci concernent un bien et de l’argent. Elles peuvent pourtant être sereines et de nombreux malentendus peuvent être évités si chaque partie connaît et respecte ses droits et ses obligations. Quelques points à savoir.

Le contenu du contrat de bail d’habitation

Le contrat de bail d’habitation est le fondement des droits et obligations des deux parties co-contractantes. Le contrat comprend des mentions obligatoires et facultatives. « En principe, le contrat de bail d’habitation doit avoir un objet et mentionner le prix du loyer à payer, la durée de la location ainsi que les modalités de révision du prix », explique Francis Ralay, avocat et juriste. Dans la pratique, le fokontany vise le contrat d’habitation. « À part le prix du loyer, figure également dans le document le délai de paiement chaque mois, les réparations à effectuer par le locataire ou sur le compte du bailleurs ainsi que les conditions dans lesquelles le locataire quittera les lieux, » explique Fara Harisoa Razafimahazo, Adjoint d’un chef de Fokontany.

La réparation des équipements

La réparation des équipements à la disposition des locataires est à leur charge durant la période de location. « Le locataire est tenue de réparer les outils à leur usage, tels que les robinets, les ampoules, les vitres cassées même si le texte ne clarifie pas les détails. À cela s’ajoute les charges communales et la voirie », indique Francis Ralay. Les charges locatives doivent être détaillées par écrit lors de conclusion du contrat dans la mesure où les accords verbaux peuvent souvent conduire à des malentendus entre le locataire et son bailleur. « Les constructions ou les réparations des grands travaux, comme la construction d’un mur de soutènement, sont par contre à la charge du bailleur » poursuit-il.

La fixation du loyer

Des locataires se plaignent souvent de devoir payer plus que ce qui a été prévu à la conclusion du contrat. Un propriétaire réplique que « le montant des loyers n’augmente pas toujours » mais qu’ils sont parfois tenus d’effectuer des changements « par rapport à l’inflation et par rapport aux réparations à faire pour que le bien ne perde pas de la valeur ».

Un juriste explique néanmoins que les loyers, aussi bien la fixation des prix que leur révision doivent respecter certaines règles. Ainsi, le loyer est fixé selon que l’immeuble est nouvellement construit ou est déjà ancien. Le prix, souligne le juriste, est à l’appréciation du bailleur pendant les cinq ans qui suivent la construction même si le preneur peut le négocier. Au-delà de cinq ans, la fixation du prix suit la clause d’indexation des prix, selon nombre de portes, d’étages ou de fenêtres, selon que le local se trouve au premier plan ou au deuxième plan, mais aussi selon son accessibilité et sa localisation par rapport au centre-ville. Le paiement initial peut également comprendre une caution qui sera remboursée à l’expiration du contrat, sauf si des dégâts considérables sont constatés.

L’augmentation des loyers

La loi prévoit également des conditions pour l’augmentation du loyer. Une majoration illicite et abusive, comme l’exigence de charges non prévues, est passible de sanctions pouvant aller d’une simple amende à une peine d’emprisonnement de 1 à 6 mois, rappelle Francis Ralay.

Le règlement des différends

En cas de mésentente lors de l’exécution du contrat, le règlement se fait souvent à l’amiable en vue de trouver un terrain d’entente entre les parties. Les discussions se font au niveau du fokontany dont le chef rédige un procès-verbal (PV) signé avec la mention – Lu et approuvé – par les deux parties. « Passer par le Fokontany est nécessaire pour avoir l’aval du chef fokontany et pour avoir un acte authentifié » explique Fara Harisoa Razafimahazo.

Au moment où le recours amiable est épuisé, il faut constater le manquement par voie d’huissier à travers une lettre de mise en demeure avec obligation de payer si le différend porte sur le paiement du loyer. L’exploit d’un huissier constitue une preuve devant le tribunal. Un délai de grâce peut être accordé au profit du preneur. Dans le cadre d’un bail d’habitation, le Fokontany est l’organe le plus consulté au niveau local. Fara Harisoa Razafimahazo, Adjoint d’un chef fokontany affirme que les autorités locales du fokontany reçoivent chaque année quatre à cinq cas de doléances de non paiement de loyer.

L’expulsion et le renvoi en bail d’habitation

Dans un contrat de bail, la résiliation doit toujours respecter quelques conditions. Le propriétaire comme le locataire peuvent interrompre le contrat à tout moment, et celui qui veut le faire doit donner congé à l’autre partie. Si le propriétaire veut mettre fin au contrat, il doit toujours en aviser son locataire et respecter un délai de préavis de trois mois. Il doit également motiver le « renvoi » qui peut être dû au non paiement de loyer, à la vétusté de l’immeuble ou qui peut tout simplement être son droit de reprise. Si le souhait de rompre le contrat vient du locataire, le congé peut être donné un mois avant le départ.